房企大挪移 多个三四线城市项目计提涨价预备

发布时间:2019-04-14 16:17:00      来源:

辽宁营口,一个位于辽东半岛的三线滨海城市,却是很多开发商心口的“痛”。

6年前,一家央企开发商在此销售停滞,“铩羽而归”;6年后,万科在2018年财报中,将其位于营口的海港城项目计提存货涨价0.68亿元。

数据显示,万科海港城所在的鲅鱼圈板块,在售楼盘达83个,大局部价钱在3000元/到8000元/平方米。均价6000元/平方米的海港城,地位为难。

“卖不动”、预期盈余的不只是万科,也不只是营口。诸多迹象显示,2018年四季度以来,多个三四线城市楼市开端放缓,需求不再。

先知先觉的开发商们正在“逃离”三四线,或许说,他们中的很多人从未深化三四线。等到2019年的春天,一二线率先回暖,这个趋向越创造朗。

在3月份的业绩会上,阳光城董事长朱荣斌表示,“回归一二线已是房企共识,将来一二线城市的竞争将会很剧烈。”

这种竞争,将不限于开发业务,也 东南配资 是存量运营业务的竞争。

城市大挪移

过来三年,一二线严峻限购限价的溢出效应,以及棚改货币化安顿的加持,少量的资金和需求流向了三四线城市,也因而培养了碧桂园、恒大、雅居乐这些开发商的业绩辉煌。

这样的好日子似乎难以延续。无论是2018年的财报,还是一季度房企“抢地”的数据,都在生动地归纳着房企“逃离”三四线的途径。

申万宏源数据显示,2018年前30强千亿房企中,有15家在一二线城市土储面积占比超越70%。

其中,占比90%以上的公司辨别为,中国金茂、首开股份、中海,80%—90%的为阳光城、金地集团,70%—80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。

从中可以发现,很多房企并没有在三四线的开发热潮中过多地下沉。以中海、保利、华润为代表的传统地产龙头关于三四线更是一向慎重。

以一向坚持规划一二线的中海为例,年报显示,2018年底,中海总土地储藏为9144万平方米,一二线占比达80%,旗下主攻二三线的中海宏洋占20%,加起来一二线占比90%以上。

曾在碧桂园任务的朱荣斌、吴建斌离开阳光城后,该公司却是新兴房企中规划一二线最为坚决的。财报显示,阳光城一二线土储面积占比高达77%,将来可售占比更高达85.8%。

这样的战略协助阳光城完成了疾速周转,在2018年增长80%,进入了千亿俱乐部。

以豪宅开发著称的绿城,前几年大规模进入三四线城市后也选择了抽离。财报显示,2018年其新增土储中,一二线城市占比达65%。

房企三巨头碧桂园、恒大、万科也呈现了分明的分化。碧桂园进入了300个以上的城市;恒大也规划了228个城市;反观万科,只进入了约78个城市。

在业绩会上,仅有大批房企表示对三四线市场的持续看好。已经深化三四线的恒大,则干脆摒弃了这一划分。“评价一二线和三四线的观念过时了,恒大早在2014年就回归一二线,如今进入的228个城市都是人口净流入、产业有支撑的。”恒大总裁夏海钧说。

碧桂园也不再提起“一至五线片面下沉”的战略。接近碧桂园的人士称,城镇化战略还在停止,但选择的城市曾经大幅膨胀,公司更倾向于开展曾经进入的城市。

克而瑞数据显示,房企往年次要在一二线城市储藏土地。中指数据显示,1-3月,全疆土地成交TOP10城市,共成交8290万平方米,同比增长13%。其中,天津累计成交442亿元,同比增长70%。

主流房企在热点二线城市战略性规划分明。正荣、金辉和万科辨别呈现在天津、西安和福州的1-3月拿地总额前十榜单中。

财报中的“机密”

三四线城市的颓势,在房企的财报中也可窥得端倪。多家房企计提存货预备金额,彰显了他们关于三四线市场的慎重态度。

万科年报显示,2018年存货涨价预备为23.1亿元,较2017年的16.1亿下跌43.5%。

据统计,万科合计提12个项目,辨别位于大连、南充、烟台、成都、营口等地,一二线和三四线都有,其中有7个项目位于三四线城市。

2012年4月,万科以6亿元拍下南充下中坝2个地块,初次进入中西部三线城市。但是财报显示,位于该地块的项目金润华府,2018年计提涨价预备金额到达1.8亿。

此外,镇江蓝山花园计提涨价预备额为1.3亿。该项目的开发似乎不太顺利,依据财报,蓝山花园不只规划修建面积比2017年有所增加,完工面积也不尽人意。2018年完工面积为3.3万平米,仅完成目的的48%。

除了万科,不少房企也对多个三四线城市的项目计提了存货涨价预备。如新城控股存货涨价预备金额达3.97亿元、阳光城3.8亿元;港股房企绿城中国则采取了“已完工可出售物业减值盈余”这一统计口径,盈余额达1.2亿元。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为,上述数听说明房企在财务上谨慎管理,也能使其在后续市场的操盘上更熟能生巧。不过,对三四线城市项目计提涨价,表现了房企对此类城市后续市场看空的心态。

3月份业绩会上释放出来的信息进一步显示,房企们均以为,2019年一二线楼市将维稳,三四线持续承压。

4月4日,易居房地产研讨院发布的《40城住宅成交报告》显示,2019年一季度,40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%,二线城市同比下降 4%;三四线城市同比下降 12%。

易居估计, 2019年上半年40 城成交将持续萎缩,尤其是2018年成交炽热的未调控或弱调控的三四线城市,将面临较大的下降风险。

在大型房企中,不少曾经预见到昔日的市场分化。3月,保利开展提出房地产周期论,以为全国性拐点在去年四季度已呈现,进入调整周期。

保利判别,随着2019年政策面、资金面等释放利好,资金将从三四线城市向一二线城市回流,估计全年市场将延续调整,先行一二线城市将无望率先筑底。

保利以为,将来能有房地产开展潜力的城市在100个左右。公司将在静态调整中,不时聚焦约100个城市。

此外,在存量市场实验了数年之后,保利发现,多数头部中心城市的增量开发起步早、更成熟,存量运营市场的时机将愈加突出。比方,以后外资以为北京、上海等中心城市商办产品已具有投资性价比。

贝壳研讨院以为,长租公寓的开展空间,就在二三十个城市。

标普估计,2019年中国住宅房地产市场销售将放缓,规划低线城市的房企,明后年的销售和利润率将面临下行压力。

 

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